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保利地產年報解讀:銷售增速放緩 1年內到期債務增65%

2019-04-16 16:05 來源:東方財經網 www.xfmofp.live

摘要:4月15日晚間, 保利地產 ( 14.480 , 0.64 , 4.62% ) 發布2018年年報。公司實現營業總收入1945.55億元,同比增長32.66%,歸母凈利潤189.04億元,同比增長20.92%。 2018年,保利地產銷售再創新高,實


4月15日晚間,保利地產(14.4800.644.62%)發布2018年年報。公司實現營業總收入1945.55億元,同比增長32.66%,歸母凈利潤189.04億元,同比增長20.92%。

  2018年,保利地產銷售再創新高,實現簽約金額4048.17億元,位列行業前五、央企第一,市場占有率提升至2.70%。但與2017年大部分房企的銷售表現類似,保利地產也難掩銷售增速放緩的跡象。

  此外,保利地產的償債壓力將有所增加,公司一年內到期的債務從2017年的294.95億增至487.18億元,同比增幅達65%.17%。在被認為是房企還債高峰期的2019年,保利地產面臨419.76億一年內到期的長期借款,另外還有一筆美元債和一筆中期票據需要償還。

  銷售增速放緩 經營現金流轉正

  2017年保利地產經歷了自2012年跨入千億臺階后的最高銷售增速,2018年銷售金額則順利從3000億邁入4000億大關。但在宏觀調控力度不減、行業規模增速放緩的背景下,2018年的銷售雖然保持增長,但也出現了明顯的減速趨勢。

  財報顯示,2018年保利地產實現簽約金額4048.17億元,同比增長30.91%,位列行業前五、央企第一,簽約面積2766.11萬平方米,同比增長23.36%。而2017年的簽約銷售金額則為3092億元,同比大增47.2%,累計簽約面積2242萬平方米,同比增長40.3%。

  受結算結構影響,毛利率同比提升1.4%至32.5%,但平安證券認為,考慮2016年以來地價上升及限價影響,保利地產毛利率或難以延續高位。

  值得注意的是,2018年保利地產經營活動現金流凈額從2017年的-292.61億增長411.54億元至118.93億,同比增幅達到140.65%。

  經營現金流凈額由負轉正的背后,得益于銷售規模的增長以及銷售回籠的同步增加。保利在年報中稱,2018年公司提高了銷售回籠管理的精細度,全年累計實現銷售回籠3562億元,回籠率達88%,而2017年回籠率為85.5%。

  另一方面則由于保利地產在拿地投資方面有所放緩,從而減少了經營現金的流出。財報顯示,2018年保利地產拓展項目132個,新增容積率面積3116萬平方米,拓展總成本為1927億元,同比分別下降31.1%和30.3%。

  而2017年對應的數據分別是:項目拓展204個,新增容積率面積4520萬平方米,拓展總成本為2765億元,同比分別增長88%和128%。

  截至2018年末,保利地產在國內外100個城市合計擁有在建面積10390萬平方米、待開發面積9154萬平方米,土儲資源可滿足未來2-3年的開發需要。其中,在9154萬平方米待開發面積中,一二線城市占比60%,城市群周邊的核心三四線城市占比30%,其中在珠三角擁有待開發面積3447萬平方米。

  總資產近8500億 一年內到期債務增65%

  報告期末,保利地產總資產直接越過7000億增長至8464.94億,同比2017年的6964.52億增長21.54%,總負債為6600億,同比2017年的5382.12億增長22.63%,資產負債率為77.97%,是行業前五的房企中最低的一家。

  公司有息負債合計2636.57億元,占總資產比例為31.15%。其中,短期借款和一年內到期的有息負債487.18億元,占比為18.48%;一年以上有息負債2149.39億元,占比為81.52%。

  相比2017年一年內到期的債務僅為294.95億,2018年保利地產一年內到期的債務同比增加了65.17%。從財報中可以看到,保利地產一年內到期的長期借款從年初余額240.17億飆升至期末余額419.76億;一年內到期的應付債券年初余額為24.12億,年末余額為37.31億,2019年保利地產將有一筆美元債和一筆中期票據到期需要償還。

  2019年-2021年是房企還債的高峰期,有市場人士表示,2019年房企信用債到期將超5000億元,2021年超7000億元。克而瑞數據顯示, 2019年1月房企有21筆發債到期,總金額共計406.6億元,2019年2月有8筆發債到期,金額共計116.32億元。

  截至2018年底,保利地產持有貨幣現金1134.31億,同比增66.69%,高于一年內到期債務,具備較強的償債與抗風險能力,凈負債率為80.55%,同比降低5.82%。

  資產減值損失23.51億 同比激增35倍

  整體來看,保利地產凈利潤的增速不及營收增速,這是因為期內資產減值損失同比增加22.9億至23.5億元;此外,少數股東損益占凈利潤比重同比升7.1%至27.7%。

  財報顯示,2018年保利地產資產減值損失為23.51億元,2017年同期為6102.46萬元,同比增長3455.76%。而在減值的項目中,主要的損失來自于存貨跌價的計提。

  在與年報一同發布的《關于 2018 年度計提存貨跌價準備的公告》中,保利地產表示,根據存貨跌價準備測試,廈門保利和光城悅、廈門保利同安新城通福路北項目、廈門保利同安新城通福路南項目、廣州保利廣鋼219項目、廣州保利廣鋼224項目、合肥保利海上明悅、南京保利梅龍湖項目因可變現凈值低于存貨成本,需計提相應存貨跌價準備。

  上述項目合計計提存貨跌價準備23.42億元,從而減少了保利地產2018年末總資產23.42億元,減少2018年度歸母凈利潤20.13億元。

  在行業前五的房企中,2018年只有保利和萬科計提了存貨跌價。萬科2018年項目存貨跌價準備為23.1億元,計提后影響了其2018年稅后凈利潤7.8億元以及歸母凈利潤6億元。(新浪財經 徐苑蕾 發自深圳)

來源:新浪網 作者:綜合

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