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寶能、碧桂園等傳統房企涉足文旅產業,風險與機遇并存

2019-11-15 17:06 來源:東方財經網 www.xfmofp.live

摘要:房地產行業告別高增長、高利潤、快周轉的黃金時代,走進白銀時代,已成為行業共識。于是,不少房地產企業紛紛謀求轉型,尋求多元化業務和贏利點,以應對市場新常態下的變化與


房地產行業告別高增長、高利潤、快周轉的‘黃金時代’,走進‘白銀時代’,已成為行業共識。于是,不少房地產企業紛紛謀求轉型,尋求多元化業務和贏利點,以應對市場新常態下的變化與挑戰。其中,“產城融合成為眾多品牌房企謀轉型的重要切入點,文旅產業也成為房企布局的重要領域之一。

地產集團投資文旅產業已屢見不鮮,同樣也代表著,文旅地產已經成為地產行業的新突破口之一。根據統計,截止目前,已經有超過57%的知名房企涉及文旅產業,華僑城、華夏幸福產業小鎮、融創文旅城、恒大童世界、寶能山水城、寶能未來城等,在國內文旅市場中也具有一定的知名度,占據了相當高的市場份額。

超半數房企,紛紛涉足文旅產業

傳統房企涉足文旅項目的現象始于2013年,但一直并未激出特別大的“水花”。一位業內人士談到,過去住宅市場的高利潤,使房企未有足夠的動力轉型。但是,從2016年開始,房企土地獲取越來越困難。除了要融到錢,還需要跟政府談合作,文旅產業作為契機,使房企可以跟政府坐下來談區域如何規劃,項目如何引進如何補償,怎樣提供合適的用地。

此外,文旅方面的政策調控也不可忽視。2016年7月,住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部聯合下發了《關于開展特色小鎮培育工作的通知》,決定在全國范圍開展特色小鎮培育工作,這是支持“特色小鎮建設”的首個國家層面政策,這讓不少房企下決心切入文旅產業。2016年12月19日《國務院關于印發“十三五”國家戰略性新興產業發展規劃的通知》發布,文旅產業的發展進入“超車道”。

隨著房企大量入駐文旅產業領域,有關圈地的質疑聲音隨之而來。住宅市場的政策調控不斷加碼、住宅用地開發日趨緊張,房企拿地的難度逐漸增大。除了傳統招拍掛以外,文旅項目作為加速區域經濟增長的引擎,地方政府更歡迎能帶來產業資源以及人流資源的企業。

以寶能為例,2019年8月,寶能集團以2.97億元拍下威海4宗地塊,占地285畝,將建設度假基地、文旅休閑基地、生物科技產業園、汽車零部件等產業,計劃投資355億元。不可忽視的是,在巨額資金不斷加注文旅產業的同時,寶能以此獲得的廉價土地資源也極為可觀。

布局文旅產業,資本從何而來?

傳統房產切入文旅產業已是屢見不鮮,但目前來看真正把文旅產業做好的少之又少。房地產開發回現模式與文旅產業模式不同,房企缺乏產業運營能力等,是部分房企在布局產業地產時“折戟沉沙”的重要原因。

在轉型文旅產業上雖然風險與機遇并存,卻依然有房企“高歌猛進”,比如寶能。

10月16日 “2019中國徐州第二十二屆投資洽談會”上,徐州市共有75個重點招商項目正式簽約,總投資金額可達1769.6億元人民幣,其中,僅寶能集團一家簽約投資額就高達1060億元,占本次簽約項目總金額的59.9%。在徐州的項目簽約之前,握有“巨資”的寶能集團,剛于10月10日與秦皇島市簽署戰略合作協議。據透露的協議內容,寶能集團將在秦皇島投資約320億元,用來建設高端養老、文旅綜合體基地、總部的地標產業綜合體以及科研成果轉化平臺等

短短10日內,寶能集團簽約了過1300億元的項目,所涉及的產業有科技園區、文化旅游業、商業綜合體、養老、制造業等領域,寶能的巨額資金究竟從何而來?

據了解,以寶能集團旗下前海人壽和鉅盛華公司為主體,“寶能系”架構了層層疊疊的資金杠桿。穿透其多層資金迷霧,能夠看到的是寶能子公司前海人壽大規模發行的高收益保險產品以及銀行理財資金池,使得各種短債匯集于“寶能系”。

僅在2013年度,前海人壽就有15宗以上的重大關聯交易與寶能房地產項目有關,包括增資、借款等多項用途,金額逾40億元。前海人壽的子公司中,絕大部分都與房地產有關便是通過關聯交易與轉讓持股,前海人壽將資金輸送給寶能地產,進行資本的騰挪。以前海人壽提供的資本為基礎,寶能再向銀行、信托拆借增資資本金,注資后再次通過關聯交易歸還借款,如此一來,寶能實際上是用少量的資本循環出資,撬起了巨額的杠桿。

寶能關聯公司內部擔保的做法,存在極大的隱患。這種自己給自己做擔保的行為顯然是利用資本市場監管的空子,讓風險評估陷入不真實的狀態中。在部分監管部門地質詢、摸底下,僅2015年“寶能系”共貸款300多億元,建設銀行、民生銀行、浙商銀行占大頭,風險敞口未知

除此之外,寶能在全國范圍內的寶能文旅項目,大部分已處于停工期,部分項目甚至被政府叫停或是收回,導致寶能集團虧損數億元。寶能在文旅產業高頻重金擴張的背后,資金顯然有些跟不上進度。

傳統房企如何轉型文旅產業?

相比寶能布局文旅產業的操作,碧桂園在打造文旅產業的邏輯是:因地制宜地突出主導產業,引進一到兩家世界級或者至少是國內龍頭企業的入駐,打造一個文旅項目平臺,再帶動關聯企業的招商,使資本等要素聚集。

2016年碧桂園與深圳百富東方分別出資6000萬元和4000萬元合作成立的平臺公司——碧桂園百富產城發展公司,其中碧桂園負責硬件建設、開發和運營,百富東方負責產業引入和運營。

雖然文化旅游項目有碧桂園自有資金支持,但項目的建設不能僅僅依靠碧桂園的輸血,自身還需具備造血能力。資產證券化是自持物業“變現”途徑之一,據悉目前有多家機構表示興趣。當然,資本化的前提是文旅產業運營良好,帶動區域價值和物業價值提升,且回報率要達到投資者預期。

全聯房地產商會副秘書長、房訊網董事長劉凱在“第十一屆中國產業園商務區發展論壇暨第十五屆中國商業地產投資專業博覽會”上表示,“目前,我國經濟進入新的發展階段。對產業地產而言,如何面對新常態,適應新產業,在產品、模式等方面突破創新,實現產業地產的轉型升級,將是行業面臨的核心命題。” 

對于轉型文旅產業的傳統房企,城市選擇是基礎,品牌效應是核心,產業選擇是關鍵,運營服務是保障。舊城改造、產業升級、生活升級為文旅產業提供重要發展機會的同時,也對地產行業提出了資金、技術、創意等方面新的要求。

 

來源:東方財經網 作者:綜合

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